Екатерина: Сейчас клиенты переориентировались в сторону разумного спроса.
Если условно 10 лет назад интересовались участками от 20 соток и домами от 450 м², то теперь оптимальные параметры - участок 15-20 соток и дом площадью от 350 м².
В проектировании современный тренд - это функциональность, практичное использование каждого квадратного метра, отсутствие ненужных элементов, перегородок.

Так что продажа больших особняков, к тому же с планировкой, которая не отвечает этим параметрам, сейчас может затянуться.

Екатерина: Для точного ответа, помимо площадей, нужны и другие данные. В каком посёлке расположен дом? Обжитом или только строящемся? В каком месте посёлка он находится: в центре, у парка, у КПП? В каком он состоянии? С отделкой или без? Адекватно ли он оценён?

Есть случаи, когда дом продаётся за неделю. А есть и обратные примеры.
Дом и участок, отвечающие средним запросам по площади, отделанные "под ключ", в законченном посёлке с хорошей инфраструктурой можно продать за сезон.

Екатерина: Загородная недвижимость успешнее всего продаётся летом. Горячая пора - с марта по октябрь. Городская (это направление мы только начинаем развивать), напротив, летом не продаётся: все или в разъездах, или ищут загородный дом ;)

Алексей: Лучше всего - обратиться к нам. Это даже не реклама, это рецепт успеха. Мы сможем сравнить предложение со множеством других и дать оценку, адекватную рынку.

Главная ошибка собственников - оценивать дом согласно своим вложениям в него. Собственник обязательно хочет учесть, сколько стоили те дорогие материалы, которыми он отделывал дом 8-10 лет назад, плюс ещё закладывает прибыль сверху. И в итоге получается так, что конечная цена не попадает в существующую рыночную стоимость.

Когда дом строит и продаёт застройщик, он понимает, что совокупная стоимость строительства не должна превышать рыночную. При этом дома в посёлках Villagio Estate построены по современным технологиям из качественных и дорогих материалов, просто сократить издержки на строительство нам помогает своё проектное бюро, свои ландшафтные дизайнеры, тендерный отдел, партнёры по брендам.

Если же говорить о собственниках, то далеко не каждый из них на этапе строительства думает о том, что когда-то ему придётся продавать дом. Поэтому они воплощают все свои идеи, утверждают удобную для себя планировку, используют редкие отделочные материалы, которые значительно увеличивают себестоимость. Всё это часто ведёт к завышенной цене конечного проекта, что влияет на скорость продажи.

Наши эксперты помогут понять, что является УТП (уникальным торговым предложением), а что лучше не переоценивать.

Алексей: Чаще всего отталкиваются, конечно, от месторасположения. От шоссе, по которому удобнее добираться до города. От инфраструктуры района. От места проживания друзей и родных.

Приезжая в посёлок, разумеется, смотрят на его благоустройство. Интересуются планами по развитию. В этом смысле у посёлков Villagio Estate есть ряд преимуществ.

Екатерина: Честно, лично я не помню такого. Бывают случаи, когда люди по экономическим причинам или в силу жизненных обстоятельств продают дом и возвращаются в город. Но встретить клиента, который, продав дом в Villagio Estate, искал бы участок в других посёлках на Новорижском шоссе мне не доводилось.

Валентин: Миграция между посёлками есть, но в подавляющем большинстве жители наших посёлков перемещаются между ними же. Улучшают или просто меняют условия жизни. Например, семья выросла и хочет переехать из таунхауса в дом. Или наоборот: дети повзрослели, разъехались, и большой дом с участком больше не нужен.

В целом, когда ты пожил в комфорте и спокойствии посёлков Villagio Estate, оценив все плюсы и минусы (у каждого они свои), на сегодняшний день найти достойную альтернативу по Новорижскому направлению очень затруднительно.

Алексей: Очень влияет. На этапе презентации дома состояние посёлка - это визитная карточка продажи. Если говорить про Villagio Estate, то в каждом посёлке есть свои "изюминки", но настоящую ценность они приобретают только благодаря уходу, соответствующему заявленному уровню.

Мы знаем примеры, когда посёлки по разным причинам переставали пользоваться услугами своей сервисной компании. В одном из таких случаев все жители остались без воды и не могли элементарно организоваться для финансирования ремонта коммуникаций. Люди действительно месяц возили канистры вместо того чтобы решить вопрос согласованно.

Валентин: Редко кто покупает недвижимость "по картинке", не вдаваясь в детали. Когда речь идёт о жизни семьи, покупатели изучают и оценивают множество нюансов. Интерес к таким факторам, как местоположение участка, завершённость строительства у соседей, наличие инфраструктуры, детских площадок ничуть не уступает интересу к вопросу ухода за посёлком, организации системы охраны и прочему. То есть информация о работе эксплуатирующей организации изучается покупателем ещё на этапе продажи.

По опыту могу сказать, что клиенты, приобретающие недвижимость по цене от 30 миллионов, доверяют единой компании, понимая, что демократия в плане организации необходимых работ ведёт к анархии.

Алексей: Если коротко, то это экспертиза, охват, представительство, партнёрство.
Мы серьёзно подходим к каждой продаже, сопровождаем каждую сделку от и до, сотрудничая с юристами.

Если говорить о продажах участков в наших посёлках, то надо прибавить ещё удобство. Потенциальный покупатель может в один приезд посмотреть сразу несколько домов: у экспертов есть ключи от многих объектов, стоящих на продаже, и не требуется ни согласование, ни заказ пропуска в посёлок.

Алексей: Это направление работы тоже вырастает из запроса клиентов.
Уже был опыт продажи элитной недвижимости в дорогих районах Москвы, и запросы на новые сделки продолжают появляться. Так что мы выходим и на городской рынок.

Екатерина: По нашим данным, аудитория и там, и там молодеет. Появляются действительно молодые клиенты, которые интересуются покупкой загородного дома.
Это у нас такая национальная русская традиция: состоятельный мужчина должен купить дом :)
Дома, в основном, приобретают семейные пары: хочется растить детей на природе, вдали от шума.

Валентин: Нет, не часто. Если семья переезжает из Москвы за город, то, как правило, это осознанное решение. Люди готовятся заранее: меняют рабочий график, локацию офиса, меняют учебные учреждения для детей и т.д.

Исходя из личного опыта, могу сказать, что, пожив за городом больше 3-5 лет, обратно в Москву вернуться очень тяжело, если только это не вынужденная ситуация.

Екатерина: Казалось бы, ответ очевиден, но на самом деле всё относительно.
Разумеется, дом - это живой организм, требующий присмотра и ухода. Если в доме не живут, то обязательно что-то начинается выходить из строя плюс за садом требуется постоянной уход, что выливается в финансовые расходы. С квартирой в этом плане проще - закрыл и уехал.

С другой стороны, если мы берём вопрос ежемесячных платежей, то стоимость коммунальных услуг за элитную квартиру средней площади сейчас доходит до 38 000 рублей.
Да и ремонт в квартирах обходится порой не дешевле ремонта дома. Даже при том, что материалы могут использоваться одинаковые. Например, стоимость интеграции системы "Умный дом", очень популярной нынче, начинается от 3 миллионов рублей.

Екатерина: О, это тема для отдельного материала. Навскидку вспоминается случай с одним знакомым брокером. Он долго не мог продать пустой лесной участок, без дома. Никто на него не зарился, хотя участок был хороший. Тогда находчивый брокер развёл на нём... белок. Сам привёз, сам заселил. И вот приезжают очередные покупатели, а на участке - зверьки. Так участок и был продан.

А от нас готовы дать три важные рекомендации.

Алексей: Да, сейчас наш директор по бренду Виталий Дивнин проводит большую работу в этом направлении. Догадываюсь, многие собственники даже не знают, что у их посёлка есть свой герб, своя легенда. Написание истории каждого посёлка - это не деятельность, заточенная под продажи, а важный элемент преемственности, самоощущения каждого жителя, взгляд в будущее.
Обязательно расскажем об этом в следующий раз.